Hypotheken

Publicaties

OVERZICHT ONTWIKKELINGEN OP HYPOTHEEKGEBIED

1.1 WOONAKKOORD

Op 18 september 2012 is het Wetsvoorstel Wet herziening fiscale behandeling van de eigen woning gepubliceerd waarin de maatregelen uit het Begrotingsakkoord zijn opgenomen. Op 20 november 2012 werd het wetsvoorstel aangenomen in de Tweede Kamer en kwam vervolgens in de Eerste Kamer. Het wetsvoorstel is ook daar uitputtend behandeld, maar werd op 18 december 2012 toch aangenomen. Gelijktijdig met het wetsvoorstel, heeft de Eerste Kamer echter wel de motie Essers aangenomen. Deze motie verzocht de regering uiterlijk eind januari 2013 aan de Kamer te rapporteren over onder meer mogelijkheden om – met behoud van de door het kabinet voorgenomen beperking van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen – toe te staan dat na 50% aflossen van de lening de tweede 50% alsnog ter vrije beoordeling staat van hypotheekgever en hypotheeknemer en mogelijkheden om de aflossing over een langere termijn dan de nu gebruikelijke 30 jaren te spreiden.

De discussie uit 2012 over de woningmarkt liep in 2013 dus gewoon verder.

1.2 BLOK-HYPOTHEEK

Op 13 februari 2013 informeerde minister Blok de Kamer over de afspraken die waren gemaakt inzake de woningmarkt. Het kabinet had met D66, de ChristenUnie, de SGP en de coalitiepartijen overeenstemming bereikt over de aanpak van de problemen op de woningmarkt. Hierin is o.a. afgesproken dat het volledig en annuïtair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar de norm blijft, maar dat er wel een mogelijkheid komt om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning, de zogenaamde Blok-hypotheek. Over dit laatste ontstond grote commotie.

Als OvFD waren we in eerste instantie blij dat de minister via de zogenaamde Blok-Hypotheek in ieder geval een alternatief bood voor de volledig af te lossen annuïteitenhypotheek. Probleem was dat de minister aanvankelijk geen uitspraken deed over de precieze vormgeving van de hypotheekconstructie, terwijl juist de details bepalend waren voor het succes hiervan.

De OvFD heeft de minister dan ook direct dringend opgeroepen om zo snel mogelijk alle details en consequenties van de voorgestelde hypotheekconstructie volledig inzichtelijk te maken en tegelijkertijd ook andere alternatieven te onderzoeken, mocht zijn voorstel een wassen neus blijken te zijn. De OvFD heeft ook Kamerleden hierover geïnformeerd en gesproken. Uiteindelijk werd de minister door de vaste commissie van Financiën gevraagd om deze maatregel nader toe te lichten. Het antwoord kwam in een brief van de minister op 28 februari 2013 en daaruit kwam duidelijk naar voren dat de nieuwe hypotheekconstructie absoluut geen oplossing was om te komen tot lagere maandlasten voor starters en meer flexibiliteit. Ook de woningmarkt zou dus niet de beoogde stimulans krijgen.

Zo heeft de minister geen onderzoek gedaan of banken erin geïnteresseerd waren om deze hypotheekconstructie ook daadwerkelijk aan te bieden en zo ja, tegen welke rente. In rekenvoorbeelden ging de minister bij een vergelijking tussen de volledige annuïteiten lening en de nieuwe gemengde lening uit van hetzelfde rentepercentage voor beiden soorten leningen, maar het was waarschijnlijker dat het nieuwe product duurder zal zijn, waardoor het verschil in maandlasten aanzienlijk minder positief zal uitvallen of misschien geheel zal verdampen.

De wijze waarop deze hypotheekconstructie is samengesteld werd mede ingegeven door het feit dat dan geen wetswijziging nodig is waardoor de woningmarkt weer een jaar in onzekerheid moest leven. Eind 2013 is echter duidelijk dat die onzekerheid tot zekerheid is verworden en dat wat we steeds hebben gevreest bewaarheid is geworden. Banken hebben geen producten ontwikkeld. Voor starters zijn er dus ook geen nieuwe, concrete en aantrekkelijke mogelijkheden gekomen (ondanks de motie Essers). De Blok-hypotheek is dus falikant mislukt. De OvFD is van mening dat de minister alsnog zou moeten nadenken over een goed alternatief voorstel.

1.3 OMZETTINGSTERMIJN TOT 1 APRIL 2013 TE KORT

Minister Blok heeft – mede op aangeven van de OvFD – eind 2012 een overgangstermijn tot 1 april 2013 gecreëerd, waarin op 31 december 2012 bestaande kapitaalverzekeringen nog konden worden omgezet in een onder het overgangsrecht vallende KEW. Daarnaast konden ook woningbezitters die hun bestaande aflossingsvrije hypotheek nog wilden omzetten in een (bank)spaarhypotheek van deze overgangstermijn gebruik maken. Zeer terechte aanpassingen, waarvoor de OvFD destijds ook heeft gepleit. We vreesden toen al dat deze overgangstermijn te kort zou zijn, maar het was het beste wat we op dat moment konden bereiken.

Begin 2013 bleek inderdaad dat de termijn tot 1 april 2013 te kort was om alle relaties te informeren en – indien gewenst – nader te adviseren. Hypotheekadviseurs werden overstelpt met vragen. Het ging om honderdduizenden klanten, die voor 1 april a.s. geïnformeerd en geadviseerd moesten worden en dat was gewoonweg onmogelijk.

Aanbieders adviseerden klanten ook niet altijd zorgvuldig over het feit dat hun bestaande hypotheek en/of kapitaalverzekering nog voor 1 april 2013 kon worden omgezet. De hoge tijdsdruk was hier debet aan. Zo werden binnen relatiebestanden geen (goede) selecties gemaakt. Klanten die bijvoorbeeld al vanaf aanvang een Box 1 polis hebben, werden aangeschreven alsof ze een Box 3 polis hadden.

Bijkomend probleem was de complexe (gewijzigde) Wet fiscale behandeling van de eigen woning, die onder hoge tijdsdruk tot stand was gekomen. Begin 2013 was er grote verwarring over de regels met betrekking tot het overgangsrecht. Fiscale specialisten spraken elkaar tegen, mede omdat de wetteksten op een aantal punten nog nader verduidelijkt c.q. geïnterpreteerd moesten worden door de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft uiteindelijk pas op 13 februari jl. een lijst met vragen en antwoorden inzake het overgangsrecht gepubliceerd, die op 1 maart nog een keer nader verduidelijkt werd.

Daarnaast moesten diverse omissies in de wet nog gerepareerd worden en de wet werd onder druk van de Kamer nog onderworpen aan een stresstest. Voor adviseurs onwerkbaar, want het was tenslotte zeker niet onmogelijk dat adviezen aan klanten op basis van de uitkomsten van die stresstest weer aangepast moesten worden. Dit, terwijl een goede toepassing van het overgangsrecht cruciaal is omdat het voor klanten grote problemen voortvloeien kan opleveren met flinke financiële en/of fiscale consequenties.

Vervolgens konden aanbieders de verwerkingsvraag niet aan, waardoor klanten in veel gevallen vaak maar tot 1 maart de tijd kregen om wijzigings- c.q. omzettingsverzoeken in te dienen, waarmee de tijdsdruk voor adviseurs om consumenten advies te geven nog groter werd.

Gevolg was dat grote aantallen woningbezitters feitelijk dus geen enkele kans hadden om een omzetting te realiseren. Voor zorgvuldige advisering was tijd nodig.

De OvFD heeft daarop minister Blok en de Tweede Kamer diverse brieven gestuurd waarin dringend werd gepleit voor een verlenging van de overgangstermijn tot 1 januari 2014. Gezien de op onderdelen nog onduidelijke wet, de behoefte van relaties aan (complexe) adviezen en de tijd die aanbieders nodig hebben om alles te verwerken, waren wij van mening dat aanbieders, adviseurs en klanten tot 1 januari 2014 rustig de tijd moesten krijgen om bestaande hypotheken en/of kapitaalverzekeringen aan te passen. Zeker ook omdat de minister in antwoord op vragen uit de Tweede Kamer op 17 december 2012 had aangegeven dat de budgettaire derving als gevolg van de introductie van deze overgangsregeling in 2013 en op lange termijn naar verwachting nihil zal zijn. Een verlenging van de overgangstermijn naar 1 januari 2014 zou dus ook geen budgettaire consequenties hebben.

1.3.1 Motie

In maart heeft minister Blok per brief gereageerd op ons verzoek. Hierin gaf de minister aan dat hij geen aanleiding zag om de overgangstermijn te verlengen. Wij hebben vervolgens overleg gehad met het CDA en die hebben tijdens het Algemeen Overleg op 3 april 2013 een motie ingediend. Die motie beoogde belastingplichtigen tegemoet te komen die door middel van een schriftelijk bewijs kunnen aantonen dat een financiële instelling, verzekeraar of tussenpersoon/bemiddelaar voor 1 april 2013 een aanvraag van hen heeft ontvangen, waarin een verzoek is gedaan tot het afsluiten of verhogen van een bestaande KEW, BEW of SEW. Voor zover de afsluiting of verhoging als gevolg van die aanvraag niet voor 1 april 2013 is afgehandeld, mag dat voor deze groep ook nog na 1 april 2013, mits de KEW, BEW of SEW maar uiterlijk op 31 december 2013 tot stand is gekomen. Op deze manier kunnen belastingplichtigen die tijdig een aanvraag hebben ingediend, maar door de grote toestroom niet tijdig konden worden geholpen, alsnog onder het overgangsrecht worden gebracht. Deze motie is vervolgens op 9 april door de Kamer aangenomen.

Door de intensieve lobby is uiteindelijk dus toch nog een versoepeling van het overgangsrecht aangenomen, waardoor in ieder geval mensen die voor 1 april een aanvraag hadden gedaan nog tot 1 januari 2014 konden worden geholpen.

1.3.2 Overleg Belastingdienst

De OvFD heeft naar aanleiding van het overgangsrecht met betrekking tot op 31 december 2012 bestaande KEW, SEW en BEW intensief contact gehad met de Kennisgroep Verzekeringsproducten. Regelmatig zijn ook updates gepubliceerd onder andere naar aanleiding van vragen die de OvFD van leden ontving.

1.4 ALGEMEEN OVERLEG KOOPWONINGMARKT

Op woensdag 10 april vond het algemeen overleg ‘Problematiek koopwoningmarkt’ plaats van de Commissie Wonen & Rijksdienst. De OvFD heeft voorafgaand aan het algemeen overleg een brief naar de leden van de Commissie Wonen & Rijksdienst gestuurd. In deze brief zijn een aantal zaken geformuleerd die naar de mening van de OvFD belangrijke problemen (gaan) vormen voor de koopwoningmarkt. De OvFD heeft hierover ook diverse Kamerleden gesproken.

1.4.1 Negatieve effecten volledige aflossing en verlaging LTV

Zo hebben wij de Kamer gewezen op negatieve effecten van de Wet fiscale behandeling van de eigen woning, namelijk dat overeen is gekomen dat ‘nieuwe leningen’ vanaf 1 januari 2013 alleen voor aftrek in aanmerking komen als de lening ten minste annuïtair en volledig worden afgelost in 30 jaar en dat de loan-to-value (LTV) ratio vanaf 2013 in zes gelijke stappen wordt verlaagd van 106% naar 100%.

Starters zijn cruciaal voor de doorstroming op de woningmarkt. Voorwaarde voor het goed functioneren van de woningmarkt is dat er voor starters voldoende financieringsmogelijkheden beschikbaar zijn. De gewijzigde wet heeft echter negatieve gevolgen voor koopstarters. De netto maandlasten van starters zijn flink gestegen, waarbij ze ook steeds vaker de ‘kosten koper’ zelf moeten betalen. De bereidheid om te kopen is hierdoor gedaald. Bovendien is de leencapaciteit van starters zo laag geworden, dat ze veelal in het geheel niet meer in aanmerking komen voor een hypotheek.

Het huidige beleid heeft de woningmarkt nog verder doen stagneren, met structureel een neerwaarts effect op de huizenprijzen. Meer bestaande hypotheken komen onder water te staan. De prognose is zelfs dat eind 2013 een kwart van alle huishoudens in Nederland met een koopwoning een hypotheek zal hebben die hoger is dan de waarde van de koopwoning[1]. Het aantal huishoudens met een hypotheek die boven de marktwaarde van het huis ligt, zal eind 2013 zijn gestegen naar 800.000. Dat is een kwart van de totale markt.

1.4.2 Uitzonderingsmogelijkheden aangescherpte hypotheeknormen

Sinds 1 augustus 2011 gelden de aangescherpte normen uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), nu opgenomen in de regeling hypothecair krediet van 12 december 2012. De minister heeft destijds op uitdrukkelijk verzoek van de Kamer ook enkele uitzonderingsmogelijkheden opgenomen om de effecten van de nieuwe normen op de huizenmarkt en bepaalde kwetsbare groepen te beperken, namelijk:

Voor doorstromers: een eventuele restschuld mag worden meegefinancierd bij de aankoop van een nieuwe woning. In de praktijk wordt dit door aanbieders niet of nauwelijks aangeboden.
Voor starters: de voorwaarden voor NHG blijven ongewijzigd. Starters kunnen vrijwel altijd met NHG financieren. In de praktijk houden de aanbieders echter primair vast aan de strengere GHF-normen.
Voor oversluiters: bij het oversluiten van een hypotheek mag een uitzondering worden gemaakt op de normen indien men in dezelfde woning blijft wonen. Op dit moment is er echter geen enkele geldverstrekker die op basis van deze uitzondering de hypotheek wil sluiten. Klanten komen daardoor vast te zitten bij hun huidige geldverstrekker, terwijl ze de mogelijkheid zouden moeten hebben om een nieuwe, goedkopere en/of betere hypotheek te sluiten.
Ouderen; in theorie zijn opeethypotheken nog steeds mogelijk, maar ook dit is in de praktijk maar heel beperkt beschikbaar, terwijl het om een steeds grotere doelgroep gaat.
Een afgebakende explain voor maatwerksituaties; een kwalitatieve explain, waarvan na overleg met de AFM is bepaald dat die aan een aantal eisen moet voldoen.

In al bovenstaande gevallen geldt dus dat de mogelijkheid in theorie wel bestaat, maar in de praktijk niet of nauwelijks wordt geboden en/of mogelijk gemaakt door aanbieders. Gevolg hiervan is dat de aangescherpte normen grote gevolgen hebben voor (kwetsbare groepen op) de woningmarkt.

Hetzelfde geldt feitelijk voor de zogenaamde Blok-hypotheek. De minister heeft een theoretische, ingewikkelde financieringsconstructie bedacht, die in de praktijk niet kan worden geboden omdat het te complex en duur is. De markt is er echter wel dringend bij gebaat dat er reële mogelijkheden worden gecreëerd om een hypotheek gedeeltelijk aflossingsvrij af te sluiten. Een andere optie is om de aflossing te spreiden over een langere periode dan 30 jaar. Mensen blijven tenslotte langer werken, waardoor spreiding over een langere periode logisch en verantwoord is, met als gevolg lagere maandlasten voor nieuwe hypotheken.

1.4.3 Negatieve gevolgen voor huiseigenaren met een bestaande hypotheek

Voor bestaande leningen geldt op grond van de Wet fiscale behandeling eigen woning een eerbiedigende werking. In theorie is het voor bestaande hypotheekhouders vanaf 1 januari 2013 mogelijk om met behoud van de hypotheekrenteaftrek over te stappen naar een andere geldverstrekker, maar wij verwachten dat huiseigenaren met een bestaande hypotheek in de praktijk vast komen te zitten bij de huidige geldverstrekker.

De bestaande producten zijn vanaf 2013 tenslotte alleen nog maar relevant voor de groep huiseigenaren met een bestaande hypotheek. Een groep die tot 1 januari 2044 steeds kleiner wordt. Een groep die voor aanbieders niet interessant zal zijn, alleen maar lastig en duur. De dan nog bestaande producten worden niet geïnnoveerd, de administratieve lasten/kosten voor die producten zullen stijgen met als gevolg dat huiseigenaren met een bestaande hypotheek na afloop van de rentevastperiode alleen nog maar kunnen kiezen voor andere gedateerde, dure producten. Het is zelfs maar de vraag of er dan überhaupt nog een keuze mogelijkheid is voor andere producten. Het zal voor aanbieders namelijk niet aantrekkelijk zijn om klanten over te sluiten met een ‘oud regime hypotheek’. In de GHF zijn in theorie tenslotte ook allerlei uitzonderingen mogelijk, die aanbieders in de praktijk niet bieden. Het is dus heel goed mogelijk dat miljoenen huiseigenaren met een bestaande hypotheek nu voorgoed vastzitten bij hun huidige geldverstrekker.

1.5 FINANCIERBAARHEID VAN RESTSCHULDEN

De minister van Wonen heeft op 17 september 2013 een brief naar de Kamer gestuurd inzake de financierbaarheid van restschulden. Hij heeft Vereniging Eigen Huis (VEH) informatie gevraagd over de praktijk van financiering van restschulden door geldverstrekkers. VEH geeft aan dat sinds maart 2013 het aantal aanbieders dat de mogelijkheid biedt om een restschuld mee te financieren toeneemt. Ook de NVB heeft de minister laten weten dat meerdere banken bereid zijn een restschuld mee te financieren, ook als die is ontstaan bij geldverstrekkers die niet meer actief zijn op de Nederlandse markt. De NVB zal op korte termijn ook initiatieven nemen om deze mogelijkheden bij een breed publiek onder de aandacht te brengen. De minister gaat het beleid van de banken begin 2014 opnieuw inventariseren en hij blijft in overleg met de banken over de aanpak van de restschuldproblematiek. Hij wil de financieringsmogelijkheden voor de consument op dit gebied kritisch volgen en ondersteunen.

Uit deze brief blijkt echter ook dat VEH signalen dat banken in individuele gevallen de geboden ruimte in het beleid nog onvoldoende benutten niet concreet aan de hand van feitelijke casuïstiek kon onderbouwen. Reden waarom de OvFD haar leden heeft opgeroepen om concrete voorbeelden waarin banken toch in strijd handelen met de op 01-01-2013 geïntroduceerde ministeriële regeling voor Hypothecaire Financieringen naar haar toe te sturen.

De OvFD heeft hierover contact opgenomen met het ministerie van Wonen. Afgesproken is dat de OvFD haar leden verzoekt relevante praktijkvoorbeelden toe te sturen en het ministerie hierover te informeren ten behoeve van een inventarisatie die ze in 2014 doen.

1.6 POSITIE ZZP’ERS EN FLEXWERKERS OP WONINGMARKT

In het Woonakkoord is afgesproken dat de minister van Wonen zou onderzoeken of de regeling Hypothecair krediet die in december 2012 is vastgesteld voldoende ruimte biedt voor hypotheken van zzp’ers en personen met een flexibel contract. Ook zou hij kijken naar de positie van deze personen op de woningmarkt.

In zijn brief van 17 juni 2013 komt de minister hierop terug. Hij belooft daarin een onderzoek naar de wijze waarop de groep zzp’ers zich op de woningmarkt beweegt. Tevens geeft hij aan dat er voor zzp’ers en flexwerkers in de regeling hypothecair krediet ruimte is gecreëerd om toch een hypotheek te kunnen krijgen en dat hypotheekverstrekkers op de hoogte zijn van de mogelijkheden binnen de huidige regelgeving.

De minister geeft echter ook aan dat het aan de hypotheekverstrekkers is om te beoordelen wanneer er gebruik wordt gemaakt van deze mogelijkheden. Zij maken hun eigen risicoafweging in hoeverre ze gebruik maken van de geboden mogelijkheden. Reden waarom de minister wel meer inzicht wil krijgen in welke mate hypotheekverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheden die er zijn om hypotheken te verstrekken aan zzp’ers.

Hij zal de Kamer hierover informeren tezamen met de resultaten van het brede onderzoek dat hij zal uitvoeren. Op basis hiervan zal hij bekijken of vervolgstappen noodzakelijk zijn.

De OvFD heeft ook hierover contact met het ministerie van Wonen. Omdat ook hiervoor geldt dat zzp’ers en flexwerkers – ondanks de theoretische mogelijkheden – vaak geen hypothecair krediet kunnen krijgen. Alleen in hele uitzonderlijke gevallen. Leden zijn ook gevraagd om voorkomende gevallen te melden, zodat wij die met het ministerie kunnen delen. De verwachting is dat de minister hier in 2014 op terug komt.

RAPPORT TIJDELIJKE COMMISSIE HUIZENPRIJZEN

Op 10 april 2013 presenteerde de tijdelijke commissie Huizenprijzen haar eindrapport ‘Kosten koper’, als resultaat van een onderzoek naar twintig jaar huizenprijsontwikkeling. In haar eindrapport trekt de commissie diverse conclusies en doet zij aanbevelingen voor de toekomst. De OvFD was tevreden over het rapport, het geeft een goed en reëel overzicht van de ontwikkelingen op de woningmarkt en de gevolgen voor de huizenprijzen. Daarnaast geeft het rapport belangrijke aanbevelingen die een goede basis vormen om met politiek en stakeholders verder te praten over het weer gezond maken van de woning- en hypotheekmarkt.

Op 20 en 27 juni 2013 heeft de Tweede Kamer in de plenaire vergadering gedebatteerd over het eindrapport. De OvFD heeft voorafgaand aan het debat een brief naar de Commissie Wonen & Rijksdienst gestuurd waarin we in zijn gegaan op de aanbevelingen uit het Eindrapport.

Zo stelt de tijdelijke commissie dat de overheid, via de beschikbaarheid van hypothecair krediet, stabiliserend beleid kan voeren bijvoorbeeld door de leennormen loan-to-income en loan to value te maximeren. In dit kader is het wellicht een goede optie om de Loan-to-Value ratio – al dan niet tijdelijk – te bevriezen op 105% van de waarde van de woning in plaats van deze af te bouwen tot 100%. Het gaat dan zelfs niet om een echte verruiming van de kredietmogelijkheden, maar om het handhaven van de status quo totdat de woningmarkt weer aantrekt. Misschien is een echte verruiming van de kredietmogelijkheden zelfs niet nodig als aanbieders gewoon de uitzonderingen op de aangescherpte kredietnormen, die in de regelgeving zijn opgenomen om de woningmarkt te beschermen, in de praktijk toepassen. Een groot knelpunt is namelijk dat aanbieders deze theoretische mogelijkheden weigeren te benutten. Ook de staatsbanken niet, terwijl je toch zou verwachten dat de minister daar verantwoordelijkheid voor neemt.

Feit is echter ook dat de leennormen sinds 2011 al flink zijn aangescherpt. Het is nu zelfs zo moeilijk om een hypothecair krediet te verkrijgen, dat de huizenprijzen alleen maar verder onder druk komen te staan. Op dit moment is het dus absoluut niet wenselijk dat de leennormen verder worden beperkt. De OvFD kan zich dan ook vinden in de aanbeveling van de commissie dat in tijden van prijsdaling ook verantwoorde verruiming van de leencapaciteit tot de mogelijkheden zou moeten behoren.

Ook vinden wij het een goed idee dat kapitaalopbouw via woning en pensioen meer in samenhang zou moeten worden bekeken, waarbij dan ook nog eens goed wordt gekeken naar de vraag of het wel noodzakelijk is om een hypotheek binnen 30 jaar volledig af te lossen. Deze eis vermindert op dit moment tenslotte de mogelijkheden van starters aanzienlijk, waardoor de woningmarkt alleen nog maar verder op slot raakt en de voorgestelde oplossing via de Blok-hypotheek lijkt helaas ook niet te gaan werken.

Belangrijke aanbeveling is ook dat de positie van de consument moet worden versterkt. De commissie ziet hier een belangrijke rol voor consumentenorganisaties en hypotheekverstrekkers. De OvFD is van mening dat juist de hypotheekadviseurs hierin een cruciale rol moeten hebben. Onderdeel van het adviesproces is tenslotte dat consumenten kennis en inzicht verkrijgen in (de risico’s van) woningfinanciering. Een belangrijk aspect in het versterken van de positie van de consument is bovendien dat de concurrentie en transparantie op de hypotheekmarkt wordt verbeterd.

[1] ING Kwartaalmonitor Woningmarkt